Подробно о перепланировке балкона

Перепланировка балкона гораздо сложнее, чем переоборудование лоджии. Балконное основание вынесено за несущую стену здания. Оно недостаточно прочно, чтобы создать на балконе полноценное жилое помещение. Но все же вполне возможно реконструировать подвесную конструкцию и грамотно использовать его площадь. Главное, не нарушать закон и соблюдать все строительные и санитарные правила и нормы.

Перепланировка балкона в комнату

Жилищный кодекс РФ разрешает присоединить балкон к жилому помещению. Но только частично. Если при включении в общее пространство лоджии при хорошем ее утеплении реально обойтись без дополнительных перегородок, балкон обязательно отделяют раздвижными створками или стеклопакетом – двух либо трехкамерным. При этом дверцы перегородки должны закрываться достаточно плотно, чтобы снизить теплопотери, ведь идеально утеплить балкон нельзя – возникнут сильные перегрузки на несущую плиту.

Полностью снести внешнюю стену в многоэтажке невозможно даже в случае с лоджией, не говоря уж о балконе. Там не реален даже полный демонтаж оконного проема.

Однако при правильном оборудовании раздвижных перегородочных элементов можно существенно расширить маленькую комнату за счет балконного пространства.

В действующих нормативных документах указаны ограничения на проведение перепланировочных работ с выносными элементами здания:

• снос подоконной стены, являющейся частью фасада многоэтажного здания;
• перемещение отопительных приборов на территорию балкона либо лоджии;
• соединение балконной части и комнаты без монтажа дополнительных дверей, предотвращающих проникновение холодного воздуха;
• удаление балконного порожка как конструктивного элемента несущей плиты.

Если после проведенного переобустройства расстояние от стенки до торцевой части балкона окажется меньше 1,2 метра, перепланировку не согласуют.

Но самыми главными моментами, которые учитывают при создании проекта, являются сохранение конструктивных параметров балконного пространства и прежней нагрузки на бетонное основание конструкции и фасад здания.

Что можно обустроить в балконной зоне:

• Рабочее место или мини-кабинет.
• Зону отдыха с небольшими креслами.
• Шкафчики для хранения бытовых мелочей.

Главное, чтобы все устанавливаемые там предметы не были излишне тяжеловесными, чтобы не перегрузить несущую плиту.

Собственник квартиры, желающий присоединить лоджию или балкон к жилому помещению, должен внимательно отнестись к проектной документации, оценить ситуацию со всех сторон, определить вероятные сложности и продумать дизайн общего пространства.

Перепланировка балкона в кухню

Удачным вариантом переобустройства считается соединение кухни и лоджии. В результате получается просторная и светлая столовая с комфортной зоной для готовки и великолепным видом из окна. Если лоджия и кухонное помещение маленькие, решением станет демонтаж связующего их оконного проема.

При устройстве такого варианта перепланировки квартиры, нужно помнить, что запрещено размещать на лоджии:

• стационарные системы отопления;
• устройства для приготовления еды;
• бытовые приборы больших габаритов.

К соединению балконного и кухонного пространства предъявляются еще более строгие требования. Помимо вышеупомянутых запретов нельзя при перепланировке сделать открытый выход на балкон кухни с демонтажем оконного проема.

Обязательно обустройство раздвижных створок или стеклопакета. При этом разрешается установка бытовых электроприборов с небольшим весом, например, гриля или микроволновки. Также можно вынести стол и стулья, организовав и сделать на балконе зону столовой.

Утепление балкона: перепланировка

Поскольку архитектурное решение балконов предполагает вынос конструкции за пределы здания, его остекление и утепление является перепланировкой. Эти манипуляции нуждаются в согласовании и документальном оформлении. Такие сложности связаны с тем, что при остеклении и утеплении увеличивается нагрузка на несущую плиту. Если вес дополнительных материалов не рассчитать правильно, балкон рухнет.

Проверьте проектную документацию. Возможно, в планах застройщика уже внесены изменения по застеклению, но для удешевления «квадратов» новостройка была сдана без дополнительных «окон». В этом случае разрешение не потребуется.

Однако стеклить можно только соответственно проекту, чтобы не испортить архитектурный стиль жилого комплекса. Если в проекте стекла и теплозащита не предусмотрены, их установку согласовывают так же, как и другие виды перепланировки.

Планируя остекление и утепление балкона, учитывайте важные ограничения. Запрещены:

• Превышение допустимой нагрузки на плиту основания и капитальные стены.
• Выход балконного ограждения за границы, указанные в техплане.
• Изменение конструктивных характеристик и оттенка переплета.
• Перепланировочные работы на утепленном балконе.

В зданиях, относящихся к историческому и культурному наследию, зачастую запрещают изменять облик балкона. Если вы проделаете это самовольно, придется за свой счет восстанавливать внешний вид конструкции. При серьезных нарушениях собственнику квартиры грозят штрафные санкции.

При остеклении и утеплении учитываются санитарно-гигиенические, строительные и противопожарные нормативы. Максимальные нагрузки на балконные плиты индивидуальны для каждого здания, эти показатели уточняют в жилинспекции либо у проектировщика дома.

Остекление балкона или его утепление извне выполняют профессионалы. Самостоятельно, без помощи промышленных альпинистов, это могут сделать лишь владельцы квартир на нижних этажах.

Внутреннее утепление можно провести своими руками. Начинают процесс с внешнего бортика и завершают потолочным покрытием. Чтобы не слишком нагружать плиту основания и места крепления к стенам, используйте легкие материалы, например, пеноплекс и гипсокартон.

Стационарные приборы отопления на балкон переносить запрещено. Максимум, что можно там оборудовать – электрический теплый пол. Водные аналоги монтировать не разрешается.

Запрет на обогрев балконной части радиаторами обоснован. В первую очередь потому, что стационарные приборы отопления не будут справляться с возросшей нагрузкой, и температурные показатели в квартирах и общедомовых помещениях опустятся ниже нормативов. Помимо этого температурный перепад между отапливаемым выносным помещением и холодными примыкающими конструкциями снижает жесткость удерживающих элементов и приводит к разрушению здания.

Перед началом работ закажите теплотехнический расчет. В этом документе указываются изменения теплового фона и возможные теплопотери при трансформации балконной конструкции. Если схема утепления не соблюдается, есть риск образования конденсата, приводящего к плесневым и грибковым разрастаниям. В углах балконной конструкции проявятся мостики холода.

Перепланировка балкона в панельном доме

В строениях, собранных из панелей, к капитальным относятся не только стенки фасада, но и многие перегородки внутри квартиры. Перепланировка балкона в подобных зданиях сложнее всего.

При переобустройстве и перепланировке лоджии в «панельках» чаще всего соединяют ее с кухонной зоной, создавая общее пространство, но с балконом так поступить нельзя.

При трансформации лоджии возможно снести подоконный блок, но убирать порожек и трогать боковые простенки запрещено. Порог служит поддерживающим элементом плиты основания, помогает состыковывать ее с перекрытием, предохраняет внутренние помещения от проникновения холодного воздуха.

Требования к балконным изменениям еще более строгие. Допустимо остекление, утепление и установка дополнительного стеклопакета. Все запреты, относящиеся к переоборудованию лоджии, актуальны и здесь.

Как узаконить перепланировку балкона

При неправильном демонтаже балконных элементов либо перестройке есть риск разрушения дома. Необходимость согласования перепланировочных работ прописана в нормативных документах. Это:

• Жилищный кодекс Российской Федерации;
• Постановление Правительства РФ №491;
• Постановление Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу №170.

До начала процедуры согласования подготавливают два документа. Прежде всего, это проект на перепланировку, заверенный подписью специалиста БТИ. Для его получения делают заказ в лицензированном проектном бюро, имеющим допуск к СРО. В документ вносят данные по допустимым нагрузкам и расчеты по теплотехнике, в соответствии с которыми проводится утепление балкона.

Требуется и техзаключение, в котором отражена степень безопасности жизни в измененной квартире. За ним обращаются в местную жилинспекцию. Но если здание создано по индивидуальному проекту, и нет возможности проконсультироваться с автором, техническое заключение заказывают в специализированной организации.

В Москве это ГУП Мосжилниипроект, которому столичные власти передали обязанность исследования подобных построек. Часть жилищных инспекций дали разрешение на заказ техзаключений в частных проектных бюро, что позволяет экономить время и финансовые средства.

Дополнительно владелец «квадратов» предоставляет документы, подтверждающие право собственности на жилплощадь, техпаспорт недвижимости и заключение о том, что проектное решение не противоречит нормативам пожарной безопасности. Он пишет заявление, где перечислены все планируемые перемены и их обоснование. К документам собственник прилагает письменное согласие всех зарегистрированных в квартире на ведение перепланировочных работ.

Согласующие организации могут затребовать справку, подтверждающую то, что состояние недвижимости не является аварийным или ветхим.

За разрешением на перепланировку балкона в комнату или кухню, обращаются в несколько инстанций. Техпаспорт и заключение о безопасности жилья предоставляют в Бюро техинвентаризации. После этого владелец перепланируемой недвижимости направляется в местную жилинспекцию за получением визы – подписи на проекте, разрешающей перепланировку.

Выписку по кадастру получают в Росреестре. Дополнительное разрешение потребуется тем, чья квартира расположена в доме – памятнике культуры и истории. Его получают в местной администрации, обратившись к специалистам отдела по сохранению наследия

На анализ документации организациям дается не более 45 рабочих дней. Если вынесено положительное решение, изменения вносятся в кадастровый и технический паспорт недвижимости. Также меняются сведения о праве собственности, поскольку в них указана площадь жилья, которая при присоединении выносных конструкций меняется.

Если владельцу недвижимости отказывают, он имеет право обращаться в суд, оперируя статьей 222 Гражданского кодекса РФ. Основными акцентами, из-за которых проект могут не одобрить, являются ограничения, прописанные в законодательстве.

Запрещается перенос радиаторов и иных приборов отопления в балконную зону. Не допустима переделка несущих элементов и увеличение нагрузки на поперечную стенку лоджии. Согласно техническим нормативам нельзя изменять параметры инженерных сетей и врезать запорную арматуру.

Соблюдение требований необходимо, чтобы при объединении балкона и внутренних помещений не затронуть несущие конструкции и нарушить тепловой контур дома. Несанкционированная перепланировка считается административным правонарушением. Штрафные санкции применяют, если специалист Бюро технической инвентаризации в техплане обозначит изменения красным цветом.

Если перепланировочные работы проведены без согласования, владелец недвижимости обретет немало проблем.

К ним можно отнести:

• отказ в получении банковского кредита под залог недвижимого имущества;
• потерю возможности продажи, обмена или передачи недвижимости в дар, по завещанию;
• большие штрафные выплаты (до 350000 рублей);
• запрет на заграничные поездки.

Помимо этого жилиинспекция вменяет в обязанности владельцу жилья восстановление первоначального состояния квартиры за его счет.

Если вы сами провели соединение балкона и комнаты, объединив их, у вас обязательно возникнет вопрос: можно ли узаконить такую перепланировку. Когда при трансформации балконной зоны нет нарушений, собственникам идут навстречу.

Узаконить несогласованную перепланировку можно, обратившись в жилинспекцию и оплатив госпошлину. Пакет документов потребуется тот же, как и при получении предварительного разрешения. Согласие всех зарегистрированных в квартире понадобится, даже если предполагается лишь остекление и утепление.

Если в процессе перепланирования были нарушены законодательные нормативы, то разрешение на узаконивание владелец житья не получит. При нежелании возвращать все в прежний вид нет, можно попытаться узаконить перепланировку в квартире, обратившись в суд.

Для этого владелец недвижимости должен собрать следующие документы:

• исковое заявление;
• квитанцию об оплате государственной пошлины;
• свидетельство о праве собственности либо свежую выписку из Росреестра;
• проектные документы;
• заключения экспертов пожарной, санитарной службы и МЧС.

Если перепланирование проходило согласно строительным и санитарным нормам, права и интересы других жителей дома не ущемлены, есть шанс, что судья примет положительное решение. При незначительных нарушениях возможно назначение штрафа и предписание по их устранению. После оплаты перепланировку узаконят.

Когда хозяин «квадратов» проводит несанкционированные строительные работы, могут пострадать все жильцы дома. Бесконтрольная перепланировочная деятельность способна разрушить соседское жилье. На незаконные действия можно пожаловаться в местные органы власти или жилинспекцию.

К соединению балкона с другим помещением квартиры и даже простому остеклению нужно подходить ответственно. Выявить все подводные камни помогут тематические сайты во Всемирной сети. Но лучше проконсультироваться со специалистами: проектировщиками и юристами по недвижимости. Они знакомы с работой госучреждений, ответственных за переустройство жилых помещений, и точно знают, что можно, а что нельзя при перепланировке балконного пространства.